Izbor predsednika kućnog saveta iz redova stanara daleko jeftinija i učinkovitija opcija

Stanarima uglavnom nisu jasne stavke navedene u računima koje im profesionalni upravnik zgrade isporučuje

Primedba profesionalnih upravnika je da oni sprovode zakonska rešenja koja je propisala država ali da ne postoji adekvatna zaštitita kako bi bili pošteđeni od nasrtaja sa kojima su, kako kažu, suočeni

Iako angažovanje profesionalnih upravnika stanarima stambenih zgrade nudi komoditet da niko od njih ne mora da se bavi problematikom održavanja istih, kućnim savetima je bolje rešenje da izaberu predsednika iz svojih redova jer je to daleko jeftinija i učinkovitija opcija, smatraju sagovornici Demostata.

Dosadašnja iskustva sa funkcijom profesionalnog upravnika, koja je uvedena Zakonom o stanovanju i održavanju zgrada čija je primena počela u januaru 2017. godine,  pokazuju da stanarima uglavnom nisu jasne stavke navedene u računima koje im profesionalni upravnik zgrade isporučuje za njegove usluge, da veoma često smatraju da im je nametnuto da plaćaju nešto što ne bi trebalo kao i da profesionalni upravnici nisu dovoljno agilni u obavljanju svojih obaveza kada je reč o održavanju zgrada.

Po odredbama važečeg zakona obaveza profesionalnog upravnika je da organizuje održavanje zgrade, prima prijave kvarova i drugih problema kao i da se bavi svim drugim pitanjima od značaja za upravljanje zgradom. Profesionalnog upravnika, u slučaju da stanari ne izaberu za tu funkciju nekog iz svojih redova, bira stambena zajednica. U slučaju da stambena zajednica ne izabere upravnika zgrade iz redova stanara ili da ne imenuje profesionalnog upravnika, nadležna lokalna samouprava za tu zgradu određuje prinudnog upravnika koji se pak angažuje iz redova profesionalnih upravnika.  Naknade za rad profesionalnih upravnika isplaćuju stanari zgrade u kojoj on obavlja svoju funkciju. Svi profesionalni upravnici moraju biti upisani u registar Privredne komore Srbije.

^{Foto: Mila M. www.flickr.com}

Ono što stanare najviše zanima je to šta tačno profesionalni upravnik njima zaista naplaćuje kao svoju uslugu i da li je taj iznos realan ili ne. Po zakonu profesionalni upravnik je dužan za održavanje zgrade. U konkretnom slučaju to znači za sve vrste popravki liftova, vodovoda, struje i tako dalje. Takođe, dužan je da organizuje čišćenje i održavanje zgrade i garažnog prostora ako ga objekat kojim upravlja ima. Sve to profesionalni upravnik stavlja u račun koji podnosi na naplatu stambenoj zajednici. Međutim, veoma često se dešava da su profesionalni upravnici veoma indiferentni po pitanju izvršavanja obaveza za koje su angažovani ali da su zato veoma revnosni kada je reč o ispostavljanju računa stanarima za svoje usluge, između ostalog i one koje nisu izvršili, ili bar sproveli do kraja.

 Stanar zgrade sa opštine Zvezdara koji je želeo da ostane anoniman za Demostat je ispričao sopstvena iskustva sa profesionalnim upravnikom zgrade. – Profesionalnog  upravnika izabrali smo početkom 2018, od tri kandidata. Prilikom izbora obećavao je kako će se stalno brinuti o zgradi i popisao probleme koji su mu izneti od strane stanara. U kratkom roku je registrovao stambenu zajednicu i otvorio račun. Uskoro nakon toga imali smo sastanak gde smo mu dali smernice šta treba da se radi i prioritete. Glavni je bio popravka krova zgrade koji je prokišnjavao na više mesta. Rečeno mu je da se očekuju najmanje tri ponude izvođača za svaki od radova koje je trebalo obaviti. Obećao je da će da prikupi ponude i sazove sastanak. Takođe, da će se pozabaviti i drugim problemima , neispravnim vodovodnim i kanalizacionim instalacijama na ulazu u zgradu, zapušenim olucima koji se ne čiste iako stanari uredno plaćaju račune za održavanje, slojevima trulog lišća svuda oko zgrade jer gradsko zelenilo ne radi svoj posao itd. Kroz mesec dana održan je novi sastanak. Upravnik tvrdi kako je kontaktirao sve nadležne službe da bi se naši problemi rešili i da prikuplja ponude za neophodne popravke. Tada počinje da govori o tome kako je preopterećen, kako upravlja sa 40 zgrada i kako će ih dobiti još na upravljanje kao prinudni upravnik. Nakon tog sastanka kod stanara se javljaju  sumnje da li će sa toliko obaveza moći da posveti dovoljno pažnje našoj zgradi ali smo ipak odlućili da mu damo šansu – priča naš sagovornik.

Prema njegovim rečima, u narednih tri meseca profesionalni upravnik zgrade pojavio se samo jednom početkom leta, zakazao sastanak na oglasnoj tabli danas za sutra, ali zbog kratkog vremena između zakazivanja i održavanja sastanka stambene zajednice nije bilo kvoruma i ništa nije urađeno. - Pojavljuje se opet tek početkom jeseni, na zahtev stanara jer je počeo da nam šalje uplatnice za investiciono održavanje bez ikakvog objašnjenja i najave. Ovog puta najavljuje sastanak dva dana ranije iako mu je rečeno da mora da najavi na vreme, opet nema kvoruma, i stanari sada uveliko počinju da protestuju zbog kvaliteta njegovog rada. Posle mesec dana zakazuje novi sastanak, sada postoji kvorum, međutim nije doneo nijednu ponudu, pravdajući se zauzetošću. Od komunalnih problema nije rešen nijedan, njegov komentar je bio da je “po pet puta kontaktirao nadležne, te da će i dalje biti uporan” itd. U zgradi i dalje apsolutno ništa nije urađeno. Stanari traže da donese izvode iz banke jer nikada ih nije obavestio o stanju na računu. Upravnik ne reaguje ni na jednu primedbu nego traži da stambena zajednica odobri prinudnu naplatu od 20 odsto stanara koji ne plaćaju njegove usluge – navodi naš sagovornik. On dodaje da je sledeći sastanak profesionalni upravnik sazvao tek krajem godine. - Donosi izvode iz banke na kojima se vidi da je, osim novca odnosno zakonski predviđene nadoknade namenjene njemu, podizao i manje iznose za "manipulativne troškove" iako na to nema pravo. Donosi jednu jedinu ponudu za krov zgrade, i to od gradskog stambenog, za zamenu celog krova u iznosu od skoro tri miliona dinara. Podsećam, da stanari od njega nisu zahtevali  zamenu već popravku krova. Takođe donosi dve vrlo nepovoljne ponude za tekuće održavanje zgrade. čišćenje i slično, i opet traži prinudnu naplatu od stanara koji ne plaćaju njegove usluge. Iako stambena zajednica nije donela odluku o iznosu za investiciono održavanje on i dalje šalje uplatnice i preti prinudnom naplatom, sada i za ono za šta nema zakonsko pokriće.  Pojavljuje se ponovo nakon dva meseca, skoro godinu dana nakon izbora i jedino o čemu govori je prinudna naplata. I dalje nijedan problem nije rešen, ali on smatra da je uradio šta je do njega i da je dalje na nadležnim službama – kaže naš sagovornik. 

Nakon tog sastanka, stanari su se u narednim danima dogovorili da smene upravnika, i sami zakazali sastanak stambene zajednice kroz dve sedmce. Na sastanku je prisustvovalo više od dve trećine stanara koji su od upravnika zatražili da se povuče sa pozicije na kojoj se nalazi. – On je to prihvatio bez protivljenja a stanare je obavestio da će iznos neplaćenih računa za njegove usluge skinuti sa računa stambene zajednice. Stanari su time bili šokirani, međutim proverom preko Interneta ustanovili smo da on zaista ima pravo da to uradi. Naime, zakon predviđa dva načina naplate usluga profesionalnog upravnik. Prvi je da profesionalni upravnik svakom stanaru ponaosob šalje fakturu u svoje ime, u tom slučaju je dužan da se sam postara za prinudnu naplatu, odnosno sam pokreće procedure i finansira troškove. Drugi način je da profesionalni upravnik, uz odobrenje stambene zajednice, skida iznos za svoje usluge direktno sa računa stambene zajednice, svakog meseca. Naglašavam da nas upravnik, pri svom izboru, uopšte nije obavestio da postoji više načina plaćanja, pa su stanari mislili da je potpuno normalno što će upravnik naplaćivati svoje usluge preko računa stambene zajednice. Ovakav način naplate ima dve štetne posledice po stanare. Bankarska provizija pri podizanju novca ide na račun stambene zajednice a pri raskidu ugovora sa profesionalnim upravnikom, on ima pravo da naplati pun iznos svojih usluga sa računa stambene zajednice, uključujući i za one stanare koji nisu plaćali svoje obaveze delimično ili uopšte, tako da ne mora da se sam bavi prinudnom naplatom. U ovom slučaju, upravnik se istog dana naplatio u potpunosti, i iako je zapravo uzeo novac iz fonda za tekuće i investiciono održavanje zgrade i od ljudi koji su već uredno platili svoje račune, pravno je potpuno siguran. Rešili smo da progutamo i ovu knedlu samo da bi se rešili nazovi upravnika, zapravo osobe čija je jedina funkcija da puni svoj džep – navodi naš sagovornik. On dodaje da je nakon toga stambena zajednica izabrala upravnicu iz  redova stanara i tri poverenika.  Napravljen je plan kako da se realizuju prioriteti definisani pre više od godinu dana. Iz dokumentacije dobijene od bivšeg upravnika, postalo je jasno da on nikada nije otišao lično ni u jednu instituciju ni službu nego je samo pisao mejlove, pa nije ni čudo što ništa nije urađeno od komunalnih poslova. Sada se sve radi transparentno i u dogovoru sa stanarima. O svemu što se radi kače se obaveštenja na oglasnu tablu. Nijedan dinar sa računa nije potrošen bez saglasnosti potrebne većine stanara. Redovno se održavaju sastanci. Poboljšana je naplata za investicioni fond zgrade. Pokrenuti su postupci prinudne naplate protiv 10 odsto neplatiša. Upravo je u toku izvođenje radova na popravci krova, nakon razmatranja četiri ponude koje su prikupili sami stanari. Nakon toga će biti izvedene i ostale popravke i ulaganja, po sastavljenoj listi prioriteta, a u skladu sa prilivom sredstava na račun stambene zajednice. Drugim rečima stambena zajednica sada kada njom rukovode stanari funkcioniše daleko bolje nego u problematičnom periodu kada je na njenom čelu bio profesionalni upravnik - ističe naš sagovornik.

Ovo nije usamljen primer, jer je veliki broj stambenih zajednica nezadovoljan radom profesionalnih upravnika. Osnovne primedbe su da su trošlovi koje im upravnici ispostavljaju nejasni, da se ne trude da cene radova na popravkama zgrade budu najpovoljnije, da im je daleko važnije da namire obaveze prema sebi umesto toga da zgrada bude održavana na adekvatan način i da su veoma neažurni u komunikaciji sa nadležnima ( šalju mejlove komunalnim službama umesto da ih zovu telefonom ili lično odlaze u ta preduzeća).

Advokat Branko Pavlović kaže za Demostat da je profesionalni upravnik zgrade izmišljena profesija čiji je jedini cilj da se ostvari profit nametanjem usluga. – Ta funkcija je apsolutno nepotrebna i kao i svaka druga nametnuta obaveza ne donosi nikakve rezultate. U zemlji u kojoj većina ljudi jedva sastavlja kraj sa krajem potpuno je besmisleno uvoditi ovakve i slične funkcije. S obzirom da cilj funkcije profesionalnog upravnika nije da unapredi kvalitet održavanja zgrade već zgrtanje profita onda ne treba ni da čudi što ta funkcija ničim ne doprinosi održavanju stambenog prostora. Jedini cilj profesionalnih upravnika je da sebi obezbede naknadu za posao koji obavljaju i samim tim ne treba ni da čudi njihova neažurnost koja se izražava kroz slanje mejlova nadležnima i odbijanje da se preduzmu konkretni potezi kako bi se problemi sa kojima se suočava stambena zgrada rešili. Shodno tome stanari ne treba da angažuju profesionalne upravnike niti da dozvole situaciju u kojoj će im nadležni nametnuti prinudnog upravnika već sami treba da izaberu rukovodstvo svoje stambene zajednice. To će im biti daleko jeftinije i isplativije – navodi naš sagovornik.

Sa tim mišljenjem se slaže i Ljubodrag Savić, profesor Ekonomskog fakulteta u Beogradu. – Najkraće i najjednostavnije rečeno naš mentalitet nije takav da bi takva vrsta upravljanja zgradama u Srbiji bila održiva. U razvijenim zemljama funkcija profesionalnog upravnika ima svoju primenu i značaj međutim  kod nas je situacija sasvim drugačija. Sa jedne strane imamo profesionalne upravnike koji smatraju da je suština posla kojim se bave da naplate svoje usluge. Sa druge strane imamo stanare koji su ponekada veoma nerealni i očekuju od profesionalnog upravnika da reši momentalno stvari koje nisu lako rešive i za šta je potrebno vreme. To je jednostavno stvar mentaliteta što onemogućava produktivno funkcionisanje profesionalnih upravnika na našim prostorima. Zato je stanarima daleko isplativije i bolje da nađu predsednika kućnog saveta iz svojih redova a na taj način će i troškovi održavanja zgrade u kojoj žive biti niži. Sa druge strane ako želi da popravi status i da poboljša usluge profesionalnih upravnika država mora da donese niz propisa kojima bi bila jasno definisana uloga i obaveze kako profesionalnih upravnika tako i stanara kao i ko je odgovoran u slučaju da se prekrši nešto što je propisano – navodi Savić.

 Kada je reč o tome koliko koštaju usluge upravnika zgrade treba istaći da se u slučaju da se radi o upravniku iz redova stanara ili profesionalnom upravniku, sprovodi dogovorena cena, odnosno važi direktna pogodba koju su sklopile dve strane. Skupština grada Beograda je propisala da je naknada za prinudnog upravnika za zgrade do 30 stanova 240 dinara po stambenoj jedinici, odnosno 336 dinara za veće zgrade.

Upravnici česta meta napada, potrebna im zaštita

Profesionalni upravnici su prilikom obavljanja svojih funkcija često izloženi  pretnjama i napadima.

Podsećanja radi, u prvoj polovini 2018. godine  profesionalna upravnica zgrade u naselju Stepa Stepanović u Beogradu Tatjana Strugar dobijala je anonimne pretnje u kojima je od nje traženo da se povuče sa te pozicije.  Profesionalni upravnik zgrade u beogradskom Učiteljskom naselju Milorad Nikolić tvrdi da je u junu teško povređen u fizičkom nasrtaju stanara na njega. Osnovna primedba profesionalnih upravnika je da oni sprovode zakonska rešenja koja je propisala država ali da ne postoji adekvatna zaštitita kako bi bili pošteđeni od nasrtaja sa kojima su, kako kažu, često suočeni.